Tren Properti 2023 di Asia Pasifik
Source : Pinterest
Sebagai perusahaan manajemen properti yang terkemuka, Bumi786 Property Management senantiasa mengikuti perkembangan tren properti di seluruh Asia Pasifik.
Tahun 2023 diharapkan akan menjadi tahun yang menarik dan penuh potensi bagi pasar properti di kawasan ini.
Dalam artikel ini, kami akan memberikan gambaran tentang tren properti di Asia Pasifik melalui beberapa sumber.
1. Pasar Properti di Asia Pasifik
Source : Schroders
Asia Pasifik terus menjadi salah satu pusat pertumbuhan ekonomi global. Negara-negara seperti Daratan China, Singapore, dan Australia terus mengalami pertumbuhan yang signifikan.
Pertumbuhan ini mendorong permintaan akan properti komersial dan perumahan, memberikan peluang besar bagi para investor.
Pelonggaran kebijakan nol-Covid-19 di Daratan China dan pembukaan kembali perbatasannya telah mempercepat prospek pemulihan di pasar terbesar
APAC (sekitar 45% dari PDB regional).
Dipimpin oleh layanan domestik, ekonomi Tiongkok mengalami pemulihan yang kuat di Q1 2023, terutama di bulan Maret.
Data ekonomi untuk bulan April jauh lebih beragam, tetapi tampaknya masuk akal untuk mengharapkan pertumbuhan PDB riil dalam kisaran 5%-7% pada tahun 2023.
Suku bunga kebijakan telah melonjak selama setahun terakhir di banyak pasar APAC (meskipun tidak di Cina dan Jepang). Namun, terdapat bukti yang berkembang bahwa tekanan inflasi global sedang mereda.
Selanjutnya, sekarang ada persepsi yang dimiliki oleh Schroders, bahwa suku bunga AS mendekati puncaknya karena risiko resesi meningkat. Secara keseluruhan, faktor-faktor ini akan mengurangi tekanan pada bank sentral APAC untuk mempertahankan suku bunga tinggi.
Oleh karena itu, suku bunga di APAC juga akan mendekati puncaknya, dan banyak ekonom memperkirakan suku bunga akan menurun selama tahun 2024.
Di Cina, di mana inflasi sangat lemah, suku bunga diperkirakan akan tetap stabil atau bahkan turun lebih jauh pada tahun 2023. kartu.
Pandangan dominan adalah bahwa Kazuo Ueda, gubernur baru Bank Jepang, akan mempertahankan kebijakan suku bunga nol negara untuk beberapa waktu.
Ada pandangan minoritas bahwa kenaikan inflasi di Jepang akan menyebabkan normalisasi kebijakan moneter yang cepat.
Source : Schroders
Suku bunga yang lebih tinggi membuat pembiayaan bank lebih sulit diperoleh. Akibatnya, transaksi investasi real estate komersial di APAC turun 50% YOY di Q1, menjadi USD27,1 miliar, level kuartalan terendah sejak 2010.
Satu-satunya pasar yang menunjukkan volume lebih tinggi adalah Hong Kong (+15% YOY) dan Singapura (+40 % YOY).
Dalam kasus Hong Kong, pertumbuhannya sangat dangkal, didorong oleh kesepakatan aset besar yang tertekan.
Dalam kasus Singapura, kenaikan tersebut mencerminkan tiga transaksi besar di sektor ritel. Meskipun penurunan volume lebih dari 40% YOY.
Jepang adalah satu-satunya pasar utama di mana jalur kesepakatan tumbuh daripada menyusut di Q1.
2. Inflasi Asia Pasifik
Source : CBRE
Inflasi di Asia Pasifik mulai meningkat sejak awal 2022 karena kenaikan harga energi dan pangan, gangguan rantai pasokan, dan permintaan global yang meningkat.
Inflasi utama di sebagian besar pasar regional melebihi 5% selama tahun 2022, dengan inflasi di Jepang naik menjadi 4% pada bulan Desember, kenaikan paling tajam sejak 1981.
Satu-satunya pengecualian untuk inflasi tinggi adalah Daratan Cina dan Hongkong SAR. Dengan kedua ekonomi bersiap untuk pulih, inflasi di pasar ini akan meningkat pada tahun 2023.
Dengan harga energi dan komoditas mencatat pertumbuhan yang lebih lambat dalam beberapa bulan terakhir. CBRE memperkirakan inflasi akan turun kembali pada tahun 2023.
Harga minyak turun dari US$120 pada pertengahan 2022 menjadi sekitar US$80 pada akhir tahun, sementara harga komoditas mulai melemah pada pertengahan 2022 setelah Ukraina melanjutkan ekspor makanan.
Melemahnya permintaan di AS dan Eropa juga akan mengurangi tekanan inflasi, sementara melemahnya harga rumah dan harga sewa yang lebih rendah akan memberikan penarik tambahan.
Source : CBRE
Meskipun inflasi akan mereda di seluruh wilayah pada tahun 2023, sebagian besar pasar masih akan melihat suku bunga melayang di angka 3% atau lebih tinggi. Permintaan konsumen yang kuat akan memastikan CPI di Australia tetap mendekati 6% pada tahun 2023, tertinggi di antara ekonomi maju di kawasan ini.
Inflasi di India diperkirakan akan naik menjadi 5,4% tahun ini tetapi masih di bawah rata-rata pra-pandemi 10 tahun sebesar 5,9%. Sementara ada kekhawatiran bahwa Daratan Cina akan mulai mengekspor tekanan inflasi saat dibuka kembali, inflasi domestik diperkirakan akan sedikit meningkat menjadi 2,8%. Inflasi di Hongkong SAR akan naik menjadi 2,7%.
3. Suku Bunga Asia Pasifik
Source : CBRE
Dengan latar belakang meredanya inflasi utama, ada konsensus yang berkembang bahwa suku bunga akan mulai turun menjelang akhir Q2 2023 karena Fed AS berhasil merekayasa soft landing ekonomi.
Pada tahun 2022, Tingkat Dana Fed AS naik 425 bps dalam waktu sembilan bulan. The Fed sekarang mengharapkan suku bunga mencapai puncaknya sekitar 5%, mewakili dua atau tiga siklus kenaikan suku bunga tambahan dalam lebih dari 50 tahun.
Sementara Fed belum merevisi target suku bunga jangka panjangnya, yang tetap ditetapkan pada 2,5%, siklus suku bunga menurun yang sesuai dengan kecepatan siklus naik saat ini akan memberikan keuntungan yang cukup besar untuk investasi real estate.
Source : CBRE
Perekonomian di Asia Pasifik kemungkinan akan terus mengikuti kebijakan moneter AS, dengan beberapa bank sentral di kawasan ini telah memperlambat laju kenaikan suku bunga mereka.
Sejak Oktober, Australia telah mengurangi besaran setiap kenaikan menjadi 25 bps, setelah sebelumnya menerapkan empat kenaikan masing-masing 50 bps, kenaikan suku bunga terbaru India pada bulan Desember adalah 35 bps, lebih rendah dari masing-masing tiga kenaikan sebelumnya masing-masing 50 bps.
Korea juga telah mengisyaratkan niatnya untuk menghentikan pengetatan kebijakan setelah kenaikan terbaru 25 bps pada Januari 2023.
Pada Desember 2022, Jepang berporos dari sikap dovishnya, melonggarkan Yield Curve Control (YCC) sebagai respons terhadap inflasi yang lebih tinggi. Namun, suku bunga kebijakan kemungkinan akan tetap rendah di -0,1% pada tahun 2023.
CBRE memperkirakan bahwa sekitar US$200 miliar obligasi real estate akan jatuh tempo di Daratan China pada tahun 2023. Di tengah tekanan refinancing yang besar dan kebutuhan akan stabilitas ekonomi, People's Bank of China (PBoC) kemungkinan akan mempertahankan tingkat suku bunga pinjaman tetap stabil tahun ini.
4. Yield
Selama enam bulan hingga April 2023, menurut survei terbaru oleh salah satu konsultan real estate terkemuka, tarif batas untuk aset kantor, ritel, dan logistik kelas investasi di hampir semua pasar APAC meningkat sebesar 0-125 bps.
Satu-satunya pengecualian adalah Jepang, di mana cap rate berkontraksi sebesar 0-50 bps. Selama enam bulan ke depan, tingkat kapitalisasi diperkirakan akan tetap stabil atau berkembang di semua pasar.
Berdasarkan survei yang sama, tarif batas atas untuk kantor Kelas A di kota-kota gerbang APAC berkisar antara 2,00%-3,25% untuk Tokyo pada kelas bawah dan 5,00%-6,50% untuk Sydney pada kelas atas.
Cap rate untuk pusat perbelanjaan utama berkisar antara 2,60%-4,00% untuk Tokyo di kelas bawah dan 5,25%-7,25% untuk Sydney dan Melbourne di kelas atas.
Tingkat batas untuk aset logistik bermutu tinggi berkisar antara 2,80%-3,80% untuk Tokyo pada kelas bawah dan 5,75%-7,50% untuk Singapura pada kelas atas. Tarif batas juga umumnya lebih tinggi untuk hotel dan pusat data.
Biaya pinjaman yang efektif untuk pengelola dana real estate biasanya didasarkan pada suku bunga pinjaman acuan, seperti HIBOR tiga bulan di Hong Kong atau suku bunga pinjaman lima tahun di Daratan Cina, ditambah margin tipikal.
Di sebagian besar pasar negara maju APAC, Schroders memperkirakan bahwa suku bunga pinjaman efektif saat ini berada dalam kisaran sekitar 5,2%-7,0%. Pengecualian utamanya adalah Jepang, di mana suku bunga pinjaman efektif jauh lebih rendah karena suku bunga pinjaman kebijakan masih mendekati nol. Inilah sebabnya mengapa Jepang adalah satu-satunya pasar di Asia yang menawarkan carry positif untuk semua jenis aset real estate (meskipun Tokyo berada di bawah kisaran cap rate di antara kota-kota gerbang APAC).
Namun, cap rate untuk beberapa jenis aset di pasar selain Jepang kini mulai mendekati biaya pinjaman yang efektif.
Schroders memperkirakan nilai modal akan turun dan imbal hasil akan meningkat di sektor perkantoran khususnya selama sisa tahun 2023. Dengan demikian, nilai mungkin mulai muncul di segmen tertentu pasar real estate APAC, misalnya, perhotelan, ritel lingkungan, dan logistik (terutama di Australia dan Jepang).
Terlepas dari biaya pinjaman yang efektif, bank di berbagai pasar masih enggan memberikan pinjaman untuk proyek investasi real estate. Terhadap latar belakang ini, sentimen pasar real estate dan aktivitas investasi mungkin akan membutuhkan waktu untuk pulih.
© Copyright 2019 - 2024 PT. Putra Bumi Satria